Que signifie prix net vendeur ?
Le prix net vendeur correspond au montant que le vendeur d’un bien immobilier perçoit lors d’une transaction immobilière. En effet, lorsqu’un propriétaire choisit de passer par une agence immobilière pour vendre son bien, cette dernière va logiquement prélever des frais afin de facturer sa prestation. Si ce montant est payé en théorie par l’acquéreur, c’est en réalité le vendeur qui doit les déduire du prix de son bien. Un futur acquéreur doit donc comprendre que le prix de vente figurant sur les annonces de ventes immobilières ne va pas être entièrement reversé au vendeur, ce prix comportant les frais d’agence. Lorsqu’un compromis ou une promesse de vente est signée entre les deux parties, c’est le prix vendeur montant qui est indiquée sur le document, l’objectif étant de trouver un accord sur le montant que recevra le vendeur.
Différence entre net vendeur et FAI
La différence entre le prix net vendeur et le prix FAI (frais d’agence inclus) est assez simple. Le prix FAI correspond à l’addition du prix net vendeur et des frais d’agence. Le montant de ces frais n’est pas encadré par la loi, ce qui signifie que chaque agence immobilière peut fixer librement ses propres commissions. Certaines agences choisissent des montants fixes, tandis que d’autres proposent de prélever un pourcentage du prix net vendeur, généralement entre 5 et 8 %. Le prix FAI est celui qui est fourni au public lors de la publication de l’annonce immobilière, puisqu’il correspond à ce que l’acquéreur va devoir réellement débourser.
Comment calculer le net vendeur ?
En tant que vendeur, il est normal de vouloir connaitre le montant exact qui sera perçu une fois la transaction immobilière terminée. En s’appuyant sur le prix FAI, il suffit d’appliquer la formule suivante : Prix net vendeur = prix FAI – frais d’agence.
Il est également possible de connaitre le prix net vendeur en s’appuyant sur le prix total, qui inclut les frais de notaire. Ces frais sont habituellement situés entre 7 et 8 % de la base du prix FAI. Le montant exact est indiqué par l’agence notaire avant la signature du contrat. Dans ce cas, le calcul du net vendeur est le suivant : prix total – frais d’agence – frais de notaire.
Par exemple, un bien dont le prix total est de 284 620 € et dont les frais de notaire sont de 7 % *284 620 = 18 620 € a un prix FAI de 284 620 – 18 620 = 266 000 €. Les frais d’agence sont quant à eux de 16 000 €, ce qui signifie que le prix net vendeur est de 266 000 – 16 000 = 250 000 €.
Maximiser son net vendeur
Pour le vendeur, il est normal de vouloir percevoir le montant le plus élevé possible à l’issue de la transaction. Pour cela, le principal levier d’action va être de réduire autant que possible les frais d’agence. En effet, les frais de notaire sont plus ou moins impossibles à diminuer, en raison du fort encadrement de la loi sur ces commissions. Pour minimiser les frais d’agence, plusieurs possibilités s’offrent au vendeur.
La première consiste à négocier directement avec l’agence. Dans la situation où un potentiel acquéreur propose un prix inférieur au montant initial, le vendeur peut demander à ce que ce soit la part de l’agence qui soit réduite, et non le prix net vendeur. Une autre possibilité consiste à demander une réduction des honoraires en échange de la signature d’un mandat de vente exclusif. Ce mandat permet à l’agence d’être la seule sur le marché à proposer ce bien, temporairement ou de façon permanente. Dans ce contexte, il est courant de voir des agences faire un geste commercial pour la confiance accordée par leur client.
À l’inverse, le vendeur peut pousser une agence à faire un effort supplémentaire en faisant marcher la concurrence. Contacter plusieurs agences permet d’avoir une idée exhaustive des prix pratiqués dans la localité. La différence d’honoraires d’une agence à l’autre peut être très importante, y compris dans une seule et même ville.
Enfin, une autre possibilité est de fixer le prix de vente du bien immobilier sur une fourchette haute. L’agence va fixer une fourchette de prix pour le bien immobilier, sur laquelle le vendeur va pouvoir se positionner. Cette fourchette correspond aux prix qu’un acquéreur peut raisonnablement accepter en accord avec le marché immobilier local. Il ne s’agit donc pas de proposer un prix trop élevé, auquel cas le bien risque de ne pas trouver preneur, mais plutôt de se positionner sur le prix maximal dans la fourchette établie. Ces quelques démarches peuvent être décisives afin de maximiser le prix vendeur vente.