Définition : Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?
Le droit de préemption urbain, DPU, est un droit accordé à certaines autorités publiques de se porter acquéreur d’un bien immobilier, en priorité, lorsque celui-ci est mis en vente. Il s’agit généralement des collectivités territoriales telles que les communes, les départements ou les régions.
Le DPU vise à permettre aux autorités publiques d’avoir le contrôle sur l’utilisation de certaines parcelles de terrains. Et cela, dans le but de préserver l’intérêt public. Par exemple, en empêchant la construction d’immeubles incompatibles avec le plan d’urbanisme local ou en favorisant la réalisation de projets urbains indispensables à la communauté.
Pour que le droit de préemption urbain soit applicable, des conditions précises sont à respecter, et ce, dans un délai limité après la vente annoncée du terrain ou du bien immobilier. Ainsi, lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son bien, il doit en informer l’autorité publique. Ce dernier peut alors décider d’exercer son droit de préemption.
Comment savoir si un bien est préempté ?
Pour savoir si un bien immobilier est soumis à un droit de préemption urbain, vous pouvez vous renseigner auprès de la mairie de la commune dans laquelle le bien est localisé. Vous pouvez également consulter le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune qui peut préciser les zones dans lesquelles ce droit est applicable.
Vous pouvez aussi obtenir ces informations auprès de l’agence immobilière qui gère la vente ou auprès du notaire qui sera chargé de la transaction. Ceux-ci peuvent vous informer sur l’existence éventuelle d’un droit de préemption sur le bien concerné, ainsi que sur les modalités d’exercice de ce droit.
Toutefois, dans la mesure où le DPU peut être exercé uniquement dans les conditions et les délais prévus par la loi, si vous souhaitez acheter un bien soumis à un droit de préemption, il est conseillé de vous faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier. Cela vous assure que toutes les formalités liées à la vente sont correctement respectées.
Quels sont les recours à une préemption ?
Le droit de préemption est contestable dans certains cas de figure, notamment en l’absence de décision motivée de la commune. Une décision de préempter est nécessairement motivée. En d’autres termes, elle doit servir l’intérêt général : projet de construction de logements sociaux ou de développement urbain, etc. Si tel n’est pas le cas, le propriétaire a la capacité de faire valoir son droit de contestation de la décision de préemption.
Dans cette optique, il doit saisir la justice durant les 2 mois consécutifs à la décision de préemption. En règle générale, le juge administratif est l’interlocuteur privilégié pour ce type d’affaires. Ici, le recours porte sur une demande d’annulation pour abus de pouvoir de la part de la commune.
Il n’est pas rare que l’offre de la commune soit en deçà de celle comprise dans la déclaration d’intention d’aliéner (DIA). Dans cette situation, un accord à l’amiable reste toujours possible entre le propriétaire et la commune, dans la limite des 2 mois suivant la décision de préemption. La demande d’annulation de la décision de préemption et la contestation du prix peuvent être introduites de façon simultanée.
Quels sont les motifs de préemption d’un bien immobilier ?
Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un bien immobilier est préempté :
L’exercice du droit de préemption peut se faire dans le but de préserver l’intérêt public, en empêchant la construction d’immeubles incompatibles avec le plan d’urbanisme ou en favorisant la réalisation de projets urbains ;
- le DPU peut également être exercé afin de protéger les ressources naturelles et les zones sensibles de la commune, telles que les zones humides, les zones boisées ou les zones agricoles ;
- le droit de préemption permet aussi de favoriser le développement économique de la commune en légitimant la concrétisation de projets d’intérêt public, comme c’est le cas des zones d’activités économiques ou des espaces verts.
- enfin, le DPU permet de conserver et de protéger le patrimoine historique et culturel de la commune, par exemple en empêchant la démolition d’immeubles classés monuments historiques.
Quel est le délai de préemption urbain ?
Le délai de préemption d’un bien immobilier varie entre un et trois mois à partir de la date de la notification de la vente. Ce délai est tributaire de la nature, mais aussi de la destination du bien immobilier. Mais aussi de ses caractéristiques techniques, des conditions de l’offre de vente, etc.
Lorsque le délai de péremption arrive à son expiration, et si les autorités publiques n’ont pas exercé leur DPU, la vente du bien immobilier peut se dérouler sans entrave. Pour cela, le notaire du propriétaire du bien concerné par une DPU envoie une Déclaration d’intention d’aliéner (DIA) au service urbanisme de la mairie. Cette déclaration mentionne obligatoirement le prix du bien et les conditions de l’aliénation. Dès que votre maire reçoit la DIA, elle peut décider de :
- Ne pas acheter le bien immobilier. Dans ce cas, elle envoie en informe le propriétaire par voie postale, ou ne répond pas dans un délai de 2 mois après réception de la DIA ;
- Manifester sa volonté d’acheter.
Concrètement, si vous avez trouvé un acheteur pour le logement que vous avez mis en vente, avant de concrétiser la transaction, vous devrez la soumettre à votre mairie qui pourra, si elle le souhaite, préempter votre bien. Elle s’en portera acquéreur à la place de votre acheteur.